“日前出臺的“國４條”“國１１條”、兩會上總理所作的政府工作報告中相關內容、沸沸揚揚的央企退出房地產行業(yè)風波……2010一開年，諸多跡象仿佛預示著今年的房地產風向，似乎正在悄悄改變，政府種種手段都是將抑制投機性購房作為我國下一階段調控房地產市場的主攻方向之一。那么，到底2010年中國房地產行業(yè)是持續(xù)走高還是泡沫消失？對建材行業(yè)的影響有將如何？資深經濟學者羅振宇與國家喉舌新華社，都給我們帶來發(fā)人深省的論點。”

[羅振宇觀點：房地產不會出現重大問題]

2010比較有嚼勁

再說一下今年的判斷。很多人猜，今年到底是牛市還是熊市？會不會因為政府一系列比如說加息的預期，外貿環(huán)境難以好轉，信貸過大導致政府又開始把信貸往回收，導致2010年會有一個二次觸底的過程？在這里我繼續(xù)做一個大膽的判斷。

我個人認為，2010年仍然會是一個向好的趨勢，即使不是牛市也一定是牛皮市，就是比較有嚼勁，很難落下去。當然有些經濟學者預測會二次觸底，這樣的預測有沒有道理？從學理分析當然有，但是我更愿用中國思維看。

去年，我們總在說一個數字，就是所謂的4萬億。另外，還有真正厲害的一個數字，就是所謂的9.5萬億，一撒下去，整個中國經濟馬上構成一個V型反彈。但是在2009年，大家必須要注意到另外一個數字，就是企業(yè)存款達到3.5萬億。換句話說，2009年放出來這么大的信貸老虎，2010年仍然在籠子外頭，所以這個市場不會缺錢，這是我的基本判斷。

最近發(fā)生一個例證。3月14日兩會閉幕，3月15日北京就誕生三個央企“地王”，把北京的房價繼續(xù)推升。為什么央企會推動“地王”誕生？因為央企口袋里面有錢，而且多到花不完。從春節(jié)前一直到春節(jié)后，銀行開始惜貸，開始找企業(yè)家老板們吃飯，看能不能早點還錢，所以銀根有收緊的趨勢，但是這僅僅是趨勢。

與此同時，我們看到2008年中國經濟的三大引擎可以說熄滅了兩大，房地產和外貿出口熄火，政府投資來補上這個缺口。政府在2009年加大投資，有多大規(guī)模？誰也不知道，但是地方政府如果把它的投資基礎建設加起來，將是一個駭人聽聞的數字。湖北省政府說要投資12萬億，引起了媒體一片質疑，地方政府哪來這么大心氣我不得而知，總之你看到一個地方政府的投資計劃是第二頭要沖出籠子的老虎。稍微點算一下，全國現在正在新建的33條地鐵，4萬億左右的高鐵，大規(guī)模的政府投資都在未來幾年。所以無論是企業(yè)手里的錢，還是銀行在加息上非常曖昧的神態(tài)，還有地方政府對“鐵公基”的投資，這仍然是一個天文數字。如果整合了這些方面來看，2010年絕對不會經濟不好。

另外一個證據，改革開放30年歷史上，所有攀升的經濟景氣周期從來不可能是一年，最短也是兩年左右。為什么？道理也很簡單，因為銀行過量放貸，一定會在一定的周期之后產生壞賬，這個壞賬就會使銀行真正開始進入一個緊縮銀根的周期。如果稍微匡算一下，2012年左右將是2008—2009年投放市場大量信貸的一個壞賬期。我們在北京圈里面一個共識判斷，2012年中國將會迎來下一個經濟景氣的下行周期。

2010房地產不會出現重大問題

房地產是建陶行業(yè)高度相關的一個行業(yè)，而在2009年可以說是民怨沸騰。剛剛結束的兩會上，我們看到政府似乎要打壓房地產的決心。2010年房地產市場不好，會殃及池魚，禍及我們建陶產業(yè)，但我個人判斷是肯定不會的。下面我從幾個通常大家不太去關注的幾個角度來講講。

判斷的理由除了說中國的大規(guī)模城市化，中國的經濟成長，包括中國普遍的城市需求等這一些老生常談的說法外，再來看看什么是屬于2010年非常獨特的東西。

2010年非常獨特的一點是民間并不缺錢。從今年1月份開始，到春節(jié)期間，在海南樓市有一輪劇烈的增長，大概海南樓市在三個月之內漲了一倍，所以有人會說，這個不就是1992年海南泡沫的翻版嗎？這不就是09年發(fā)生迪拜慘案的再演嗎？表象上很像，但是內在的機理不是那么回事。我非常相信資本的嗅覺，但是要看是什么資本。1992年沖進海南的資本是失控的銀行信貸，迪拜的資本是試圖圖謀暴利的華爾街國際資本，這兩種資本都帶有某種非理性的特征，但是這一輪抬升海南房價的資本并不是這個特征，它是一股一股民間的涓涓細流，他們自己決定自己的要求。

第二個理由，中國房地產業(yè)現在的游戲規(guī)則和07、08年時候的游戲規(guī)則不太一樣。拿北京、上海、廣州、深圳樓市來說，北京和上海的樓市現在的游戲已經不是一個全民游戲，一個兩居室平均價如果達到2萬/每平方米左右，就與普通公眾的收入已經脫鉤，玩這局游戲的人通常只是那些真正口袋里面有錢的富有階層。這樣小小的變化，中央政府出臺一系列調控房地產的措施只是溫柔一刀，而不是前些年驚艷一槍，因為現在還是在信貸上做文章，如提高一點首付比率，二次放貸貸款不打折等。

在政府方面，我們會看到這兩年的中國政府它的行為邏輯和前些年有一個特別重要的變化。小平同志1979年在搞改革的時候，所有的道理是那么的清楚，如果想國家富強就要這么干，所以當時提出來的是“摸著石頭過河”。但是現在改革開放31年之后，我們看到中國政府在治國方略當中，會非常明顯地感覺到陷入了一種“左右兩難”的局面。既然“左右兩難”，現在政府很多形式的邏輯就變成了左平右緩：房價太高了，壓一壓，房價太低，就默認地方政府把房價調一下。我們中國政府這個巨大的平衡器，就是中國政府在當下社會當中扮演的角色。

這個角色也保證了中國政府不會對房地產像2004年那一輪調控開始一樣，急于打壓，說到底中國房地產的問題是中央和地方利益分配不平衡。1994年國家搞分稅制改革，把稅務系統(tǒng)分成國稅和地稅。地方政府從1994到1998年過了四年非常困難的日子。在中西部很多地方的干部教師發(fā)不出工資，鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政空轉是非常普遍的現象。我們終于迎來了輝煌的1998年，地方政府突然在天邊看到一絲曙光，就是搞房地產——賣地，地方政府或多或少的改入都來自于土地出讓，如果一旦過于打壓房地產，就會哀鴻遍野，這是中國房地產真正的死扣，這個死扣不解決，任何預言中國房地產會暴跌、會腰斬的評論者，我想都是不負責任的。

應高度重視互聯網經濟的沖擊

最后還有幾點值得大家注意：傳統(tǒng)的制造業(yè)正一點一點地被互聯網啃掉，我們應該高度重視互聯網經濟對我們的沖擊；北京二手房交易量第一次超過一手房，意味著中國房地產在北京、上海核心城市中心地帶開發(fā)已經結束，房地產產業(yè)在中國GDP當中的重要性已經度過了它極端高峰，開始緩緩在走下坡路；現在所有的房地產建設基本上都是精裝修房，過去直接面對消費者終端的陶瓷銷售模式，會在未來幾年急劇萎縮，像工程隊和業(yè)主方大規(guī)模的B2B業(yè)務會發(fā)展起來；隨著中國政府在中國經濟發(fā)展當中的決策越來越重，企業(yè)家和政府進行對話的能力的培養(yǎng)可能是在今后五年決定一個企業(yè)命運最重要的因素。

總結上述講話，2010年我估計也確信，中國經濟不會有問題，中國房地產也不會有問題，但是這樣的好日子也許將會在未來兩年到三年內結束，我們又會迎來一個低谷，但之后馬上又是一個V型反彈。

在過往30年發(fā)展過程當中，我們要看到技術創(chuàng)新、中國市場成熟、互聯網信息時代到來、文化創(chuàng)意產業(yè)崛起對我們的影響，如果從產業(yè)模式上、企業(yè)組織上、營銷模式上等沒有做好準備的話，即使還是同一條河流，但是也許你沒有機會第二次再踏進這條河流。（孫春云許芳潘炳森）[NextPage]

延伸閱讀：
新華社前所未見連下6篇社論評述地產問題

背景：
2009年12月9日國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年。

2009年12月14日溫家寶總理主持召開國務院常務會議，提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措，明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”。

2009年12月17日五部委聯合通知，規(guī)定開發(fā)商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。

2009年12月23日財政部、國家稅務總局明確，從明年起，不足5年的普通住宅轉讓，將按照其銷售收入減去購房款后的差額征收營業(yè)稅，非普通住房則將全額征收。

2010年1月10日國務院發(fā)布通知，要求增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機性購房需求，簡稱“國十一條”。

2010年1月18日中國人民銀行上調存款準備金率0.5個百分點。

2010年2月20日銀監(jiān)會發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者和投機行為。

首先，最近一段時間以來，國土部等部門為抑制房價快速上漲出臺了一系列措施，特別是房價的上漲已經引起了中央、國務院的高度重視，可以說上下已經形成了共識。

出于作為媒體人的責任感，新華社記者對于北京房價的過快上漲有親身的體會，房價的上漲速度已經遠遠超過了經濟增長的速度，也超過了老百姓收入增長的速度。

而同時，來自全國兩會代表、委員對房價快速上漲的聲音比較強。為此，兩會一結束，新華社國內部評論室就開始策劃房地產系列評論。

[3月28日]紅火景象下的樓市之憂

不斷飆升的房價使房地產市場日益遠離百姓。中國人民銀行一項調查顯示，超過７０％的受訪者認為當前房價水平“過高，難以接受”。在樓市高歌猛進、拉動ＧＤＰ增長等光鮮外表下，我國房地產市場存在的問題和隱憂已到了必須引起重視的時候。

房地產與數十個行業(yè)密切相關，在帶動相關行業(yè)發(fā)展、拉動經濟增長方面的作用不可小覷。但正因為作用大、獲利快，地方政府愈來愈倚重拍賣地皮、推高房價來“繁榮”經濟。在房地產商暴富神話和地方ＧＤＰ增長背后，是大量社會資金過度涌入。

２００９年，全國房地產開發(fā)投資較上年增長１６．１％，商品住宅投資增長１４．２％，遠高于ＧＤＰ８．７％的增幅。在城鎮(zhèn)固定資產投資中，房地產投資占比超過２２％。這種“虹吸效應”必然破壞經濟平衡發(fā)展，傷害經濟健康發(fā)展。

購房人過重的還貸壓力已成為抑制居民消費的重要原因。貸款買房的人為了還貸，不得不壓縮日常開支。無房戶為了買房，又要節(jié)衣縮食攢錢。國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，２００８年我國居民消費率僅為３５．３％，不僅遠低于美國的７０．１％，也低于同屬發(fā)展中國家印度的５４．７％。

過度膨脹的房地產市場絕非經濟發(fā)展和百姓生活之福。住房可以是賺錢的商品，但更是基礎的民生產品。滿足人民基本居住需求，是政府義不容辭的責任。只有把促進經濟可持續(xù)發(fā)展和提高民眾生活幸福指數協(xié)調起來，房地產市場才可能從當前亂象中突圍，獲得更加廣闊的發(fā)展前景。[NextPage]

[3月29日]不能讓樓市成為投機者的樂園買進、囤積、拉高出手……

在房地產投資巨額回報的誘惑下，不僅投機客規(guī)模越做越大，而且越來越多的人加入炒房大軍，成為我國房地產市場的一道獨特景觀。調控房地產市場，遏制投機性購房已成為重要任務。

一個不爭的事實是，過去幾年我國房地產市場的投機色彩愈來愈濃：先有“溫州炒房團”，后有“山西炒房團”“內蒙古炒房團”，“先富起來”的地方、“先富起來”的人們南征北戰(zhàn)攻城略地……在北京、上海、深圳、杭州等城市，以幾十套、幾百套為單位大規(guī)模買房、囤房的現象不斷出現。２００９年房價上漲最猛時，北京二手房市場的成交均價幾乎每天都在上漲，交易的樓盤有三分之一是５年之內的新房。

房子首先是一種基本民生產品。當百姓對住房的實際需求遭遇大規(guī)模投機活動，所產生的“繁榮”絕非社會與市場之福。樓市投機活動盛行，催生了房地產市場火暴，營造著供不應求的“繁榮”景象，但隨之而來的房價飛漲、空置率不斷增加、信貸風險迅速累積等一系列嚴重問題，讓大量百姓自住性購房的希望化為泡影。

從來就沒有穩(wěn)賺不賠的市場，房價也不會只漲不跌。無論是早些年的日本，還是上世紀９０年代初我國海南的房地產泡沫，前車之鑒都說明了同樣一個道理：房地產市場一旦成為投機者的樂園，投資者面對的必然是噩夢。無論是日前出臺的“國４條”“國１１條”，還是兩會上總理所作的政府工作報告中相關內容，都已將抑制投機性購房作為我國下一階段調控房地產市場的主攻方向之一。能不能抵制住虛假繁榮的誘惑，堅定地將相關政策執(zhí)行到位，需要政府、企業(yè)和金融機構付出更大的努力。[3月30日]堅決清除房價中的“腐敗成本”隨著不斷攀升的高房價一次次吸引公眾的目光，房地產領域的腐敗問題一個個浮出水面。近日被法院一審判處無期徒刑的南昌市國土局原局長周宏偉交代，一些房地產開發(fā)商借“春節(jié)拜年”的名義排著隊給他送禮，以致他根本記不清哪筆錢是誰送的。２００９年落馬的腐敗官員中，大多與房地產商有著說不清道不明的曖昧關系。

一個房地產項目，從最初批準立項到最終開盤銷售，涉及的部門少則一二十個，多則百十來個。而僅從目前查辦的案件來看，腐敗幾乎滲透到了從立項、貸款、工程招標、用途變更、容積率調整、監(jiān)理驗收等各個環(huán)節(jié)。

從掌權者直接受賄后為開發(fā)商提供便利轉為較隱蔽的“權房交易”，低價購房、轉賣套利，繼而更隱蔽地以權力為“干股”，幕后參與房地產開發(fā)，房地產商與腐敗官員為逃避法律制裁，可謂煞費苦心。與之相比，開發(fā)商為腐敗官員安排娛樂消費、出國考察、組團旅游乃至色情服務，逢年過節(jié)再奉上各類“消費卡”甚至為其子女出國留學提供資助，則顯得小巫見大巫了。

“腐敗成本”必將推高房價，轉嫁給消費者，甚至“綁架”地方公權力，導致中央宏觀調控政策執(zhí)行力弱化，房價如脫韁野馬。

腐敗不除，房價難抑，房地產市場更不可能回歸健康發(fā)展軌道。重拳出擊清除房地產領域的腐敗，既是規(guī)范房地產市場、遏制房價的前提，也是回應民意、改善民生的需要。

清除房地產領域的腐敗，必須強化社會監(jiān)督。陽光是最好的防腐劑。

[3月31日]瘋狂的房價叫板土地招拍掛

隨著一個又一個“地王”誕生，土地招拍掛制度吸引越來越多的人關注與思考。究竟是暴漲的房價拉高了地價？還是土地招拍掛推高了房價？一貫被視為“陽光政策”的土地招拍掛制度正在受到越來越多的質疑。

應當看到，將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為招拍掛，這在土地資源分配上是一種進步，是防治“暗箱操作”產生腐敗的有效辦法。但是，應當看到，土地招拍掛源于土地私有制度。而在我國，土地屬于國家，是公共財產，必須惠及所有國民。如果誰賣出去誰受益、賣價越高越受益，哪里還有我國土地的公益屬性？因此，決不能把土地招拍掛與基本的土地制度割裂開來，只談“一縷陽光”和“價高者得”的市場法則。

權威人士指出，我國土地的特殊屬性，使得地方政府作為賣方居于高度壟斷的強勢地位，土地買賣并不是完全競爭的市場經濟。從經濟學的角度講，現有的土地招拍掛屬于供給壟斷和需求競爭型。這種供給壟斷與需求競爭并存的模式，必然造成需求方惡性競爭，導致地價不斷暴漲。

土地招拍掛制度完善的道路還很長。

首先，參與招拍掛的企業(yè)及其管理者的經營紀錄、資歷和征信應作為制度組成部分，對那些只炒地不蓋房、囤地“磨洋工”的不良企業(yè)實施進入限制。

其次，作為涉及公共利益的土地交易，不能搞“一錘子買賣”，必須嚴格事后監(jiān)管，既要讓囤地、炒地者無所遁形，更要限制、杜絕那種“先拿地，再調整規(guī)劃”的行徑。決不能讓約定容積率、配套設施、公共用地及開竣工時間等變成“松緊帶”。

再次，必須堅持健全信息公開制度，從土地供應計劃到竣工驗收和違法違規(guī)用地查處信息，要全程公開，解決信息不對稱問題。要做到主管部門信息上網、社區(qū)信息上墻，使土地利用和建設規(guī)劃成為大眾規(guī)劃。

北京市近日決定暫停熱點地區(qū)高價土地入市交易，采取措施改進土地交易方式，控制非理性土地競價，設立地價合理區(qū)間、增加配建保障性房和承擔公益性設施建設等作為土地競買條件，這是基于對現實情況的正視，有助于制度的完善。

[4月1日]“土地財政”還能維持多久

當不斷上漲的高房價日益成為輿論焦點、百姓之痛時，人們越來越發(fā)現，除了享受暴利的開發(fā)商，高價出讓土地的地方政府同樣是大贏家。由此引發(fā)的“土地財政”問題，受到越來越多的人關注和質疑。

央企也好，民企也罷，瘋狂拿地、推高地價房價的背后，總能看到一些地方政府的影子。今年兩會上有代表委員透露，2009年全國土地出讓收入約達14239億元，一些城市年土地出讓收益占到了財政收入的五六成之多。據記者了解，西部某城市年財政收入為200余億元，而其年經營土地的收入竟超過了100億元。

僅憑所謂“經營城市”的口號，通過“收儲土地”和高價拍賣，轉手就能獲得巨額收益。更何況，與其他實體投資項目相比，房地產開發(fā)當年就能見效，對GDP的“貢獻”顯著。這就不難理解地方政府為何熱衷于賣地。如此情況下，又如何寄希望于地方政府主動控制房價？

把出讓土地作為地方的主要財源，在某種程度上是一種“一榮俱損”的短期行為。一方面，在滾滾而來的財政收益和“政績”面前，百姓的買房承受能力、耕地保護紅線都顯得蒼白無力；另一方面，一屆政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，實際上是預支了未來若干年的土地收益總和。這種“透支”必然影響資本、資源的合理配置，損害地方經濟協(xié)調發(fā)展。

高地價、高房價，最終都會增加消費者負擔，加劇百姓住房難；地價過快上漲吹大房地產泡沫，為經濟社會協(xié)調發(fā)展埋下隱患。

溫家寶總理在兩會《政府工作報告》中明確提出，要“大力整頓和規(guī)范房地產市場秩序，完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。”要做到這一點，需要打破地方政府和房地產開發(fā)商的利益共享鏈條。

解決“土地財政”問題，當務之急是從制度安排上弱化地方“以地生財”的沖動。一方面，亟待完善土地收入管理使用辦法，變寅吃卯糧式的一次性“透支賣地”為每年都有土地收入的平穩(wěn)開發(fā)，并且嚴格管理和規(guī)范使用賣地資金，確保賣地收入更多地用于改善民生；另一方面，按照事權和財權相匹配的原則，給予地方更多的資金支持，使其能夠有財力支撐地方經濟社會各項事業(yè)的發(fā)展。[NextPage]

[4月2日]稅收杠桿應發(fā)揮更大作用

隨著房價狂飆猛進，對房地產是否應該征收高額稅的話題熱起來了。雖然至今爭議雙方各持己見、莫衷一是，但有一點顯而易見，那就是在中央強調加強房地產調控、抑制房價過快上漲的大背景下，稅收杠桿應當發(fā)揮更大的作用。

房地產市場健康與否，關乎經濟全局，房價高低更關乎百姓利益。因此，房地產調控應該迅速找到有效抓手。隨著市場經濟體制的逐步健全，行政調控已不能解決所有問題，應該讓符合市場規(guī)律、可靈活運用的稅收杠桿發(fā)揮更大作用。

稅收杠桿不僅是國際上房地產市場調控的重要經驗，而且在我國以往對房地產的調控中發(fā)揮了重要作用。在國外很多國家，物業(yè)稅的實施有效抑制了炒房，并為地方政府提供了穩(wěn)定的財政來源；在我國，個人住房轉讓營業(yè)稅等稅收政策的調整，已經作為信號在引導市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面發(fā)揮了積極作用。事實證明，合理利用稅收杠桿的確可以在房地產調控中收到良好效果。

讓稅收杠桿在房地產調控中發(fā)揮更大作用，首先應該統(tǒng)籌好與房地產相關的各個稅種。目前涉及房地產的稅種有幾十項之多。如何公平稅負，合理設計稅制，如何相機決斷，適時調整稅收，都是最基礎、最重要的工作，需要相關部門在深入調研的基礎上盡快完善。

讓稅收杠桿在房地產調控中發(fā)揮更大作用，應該增加房地產保有環(huán)節(jié)的稅種。我國目前整個房地產市場中的大部分稅種都在流通環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅種缺失。應該逐步完善出臺物業(yè)稅的技術條件，有步驟地出臺物業(yè)稅。

讓稅收杠桿在房地產調控中發(fā)揮更大作用，更應該在征管環(huán)節(jié)嚴格執(zhí)法。近年來，我國房地產業(yè)發(fā)展迅猛，但也成為稅收案件多發(fā)行業(yè)，一些房地產企業(yè)隱匿預售收入等現象仍然普遍存在。應該不斷加強對房地產行業(yè)各個環(huán)節(jié)的控管與稅務稽查。

值得注意的是，中央2010年財政預算報告中明確提出，將完善房產稅。可以預見，作為宏觀調控的重要手段，稅收杠桿將在今后更多地應用到房地產調控中，為房地產市場健康發(fā)展和房價回歸合理創(chuàng)造條件。

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